«Вторичка» или «первичка»? В чем разница, что выгоднее брать?
При покупке недвижимости перед всеми встает вопрос – первичное или вторичное жилье лучше выбрать? Давайте разберемся, что такое «первичка» и что такое «вторичка», какие есть плюсы и минусы, как правильно сделать выбор.
Первичный рынок жилья: что это такое
Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так. Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.
Преимущества приобретения жилья на первичном рынке:
Перепланировка. Один из главных плюсов новостройки — это возможность самому выбрать дизайн, проявив фантазию и подстроив квадратные метры под свои нужды. Обычно в новостройке нет перегородок (кроме опорных), и вы сможете сделать квартиру вашей мечты, ориентируясь только на свой проект и финансовые возможности.
Низкая стоимость. Это преимущество способно перекрыть все недостатки, ведь цены на недвижимость растут с каждым днем, суммы внушительные, поэтому сравнивая, что дороже — первичка или вторичка, люди останавливаются на новостройках именно из-за цены. Наибольший выигрыш получает те, кто совершил покупку на стадии так называемого котлована, ведь стоимость возводимого жилья на старте продаж минимальна.
Хорошая инфраструктура. Большинство девелоперов возводят новостройки в развитых районах, где есть много школ, детских садов, торговых центров, хорошие транспортные развязки и т. д. И чаще всего, застройщик организует инфраструктуру — строит сады, школы, магазины и т. д.
Огромный выбор. У покупателя есть возможность не только выбрать район, но и конкретный этаж, планировку и даже видовые характеристики.
Новые коммуникации. При заселении в старое жилье нужно сразу вкладываться в замену труб, проводки, сантехники и т. д. В новостройке же все новое, поэтому в ближайшие несколько лет вам не придется беспокоиться о текущих трубах или электрической проводке, не выдерживающей нагрузки.
Современная архитектура и благоустройство. Девелоперы большое внимание уделяют созданию безопасных, функциональных и красивых дворов и продуманных общественных зон. Во всех новых жилых комплексах обязательно есть парковки. Радуют и архитектурные проекты, выгодно отличающиеся, например, от безликих «хрущевок».
Гарантия безопасности сделки. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре, поэтому девелопер точно не сможет продать вашу квартиру еще кому-то. А кроме того, деньги дольщиков хранятся на отдельных счетах, недоступных застройщику: если он не достроит дом, то и денег не получит.
Ипотека на жилье на первичном рынке стоит дешевле, процент ниже и банки охотнее выдают ее заемщикам.
Недостатки первички
Долгий срок ожидания. У вас не получится хорошо сэкономить и быстро въехать в квартиру: чем более ранний этап строительства, тем дешевле будет стоить жилье, но тем дольше вам придется ждать момента, пока в него можно будет въехать. Если нужна квартира сразу для заселения, придется брать либо уже готовую квартиру, либо рассматривать вторичку.
Необходимость ремонта. Даже если вы берете недвижимость с чистовой отделкой, придется делать ремонт во всей квартире. Во вторичном жилье можно оставить ремонт предыдущих владельцев, если он Вас устраивает.
Шум от ремонта. Как дом достроится соседи начнут делать ремонты. Чаще всего будущие жильцы начинают благоустраивать свою квартиру сразу после выдачи ключей, и соответственно, Вы будете делать ремонт в это же время.
Вторичный рынок жилья: что это
Вторичный рынок жилья – это квартиры в готовых, полностью построенных домах, на которые права собственности уже оформлены и зарегистрированы в единой базе Росреестра.
Причем, квартиры вторичного рынка могут быть как в старых домах (построенных в прошлые годы), так и в новых (только что построенных, сданных госкомиссии, и прошедших регистрацию права собственности на первичного собственника). Первичным собственником может быть как сам Застройщик, так и любое юрлицо или физлицо, инвестировавшее деньги в строительство этого дома.
Что дороже, первичка или вторичка? Вторичка в большинстве случаев стоит на порядок дороже первичного жилья. Во вторичное вы можете сразу заехать, там есть хоть какой-то ремонт. А кроме того, сам район уже будет благоустроен, что для многих будет решающим моментом.
Плюсы вторичного жилья
Быстрый переезд. Если вам срочно нужно куда-то въехать и где-то жить, некогда ждать, пока закончится стройка, выбирайте вторичное жилье. Вы сможете перевозить вещи сразу после того, как приобрели квартиру, ведь там будет хоть какой-то ремонт и условия, в которых можно жить.
Уже готовая инфраструктура. Вам не нужно волноваться, будет ли достроен садик или школа. Вторичное жилье всегда находится уже в обжитом районе, вы точно будете знать, сколько школ, больниц, торговых центров есть в округе.
Экономия на ремонте и мебели. Часто по совокупной стоимости всех оставляемых в квартире предметов мебели и техники, а также качества отделки и сантехники, цена недвижимости оказывается более выгодной.
Возможность получить скидку. Часто люди указывают слегка завышенную цену на свое жилье, но с охотой сделают скидку заинтересованному покупателю.
Минусы вторички
Перепланировка. Квартира на вторичном рынке в этом случае проигрывает — обычно все стены и перегородки там уже возведены, половину из них ни в коем случае нельзя сносить, и в какой-то степени вам придется подстраиваться под предпочтения предыдущих жильцов (если они уже внесли изменения в конструкцию).
Изношенные коммуникации. Вам, скорее всего, придется менять хотя бы проводку или трубы. Но, даже если ничего этого не придется делать, у вас могут в процессе эксплуатации жилья возникнуть протечки, поломки, короткие замыкания — спутники всех старых домов.
Юридические риски. Вторичку проверить на юридическую чистоту сложнее, ведь надо учесть историю не только текущих жильцов, но и предыдущих, не забыв про несовершеннолетних, судимых, наследников. Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.
Ипотека на вторичном рынке жилья стоит значительно дороже, чем для новостройки. Если для первички предусмотрены различные акции и скидки, страхование, то для вторичного жилья ничего этого нет.
Сложная сделка. Часто сделки бывают альтернативными, с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда — это затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.
Состояние здания. Дома могут иметь высокую степень износа, а за недавно оштукатуренными фасадами будут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Обязательно проверяйте документы по аварийности, степени износа и капитальному ремонту, а лучше возьмите с собой специалиста, который оценит состояние здания на практике. Особенно это относится к домам постройки до 1950-х годов. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.
Устаревшие архитектура и благоустройство. Конечно, некоторые старинные дома — настоящие произведения искусства, но большинство типовых проектов выглядят несовременно и уныло. Также в старых районах есть проблемы с парковками и оснащением дворов.
Конечно, сразу разобраться, первичное жилье вам нужно или вторичное, может быть сложно. Чтобы систематизировать свои эмоции и потребности, выпишите в разные колонки важные именно для вас плюсы и минусы и посмотрите, что перевесит. Также важно обратиться к профессиональному и грамотному риелтору, который даст вам практические советы и поможет определиться.